Ma è vero che non serve essere proprietari per locare un immobile?
DIRITTO DI…
Un’interessante domanda a noi rivolta da un lettore ci dona l’occasione di approfondire una tematica non infrequente.
È possibile locare un immobile senza esserne proprietari?
Ebbene sì. Con i dovuti distinguo, dobbiamo rammentare che la natura personale del rapporto che si instaura tra locatore e locatario consente a chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, di concederlo validamente in locazione.
Anche secondo la Corte d’Appello di Napoli, che proprio recentemente si è occupata della tematica (sentenza n. 1638 del 2022), per la stipula di un contratto di locazione non è necessario che il locatore sia anche il proprietario del bene; tuttavia occorre pur sempre che lo stesso risulti titolare di un diritto che lo legittimi a disporne concedendolo in godimento ad altri. Secondo l’indirizzo decisamente prevalente, chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, in comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è anche legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto venga a cessare.
Il rapporto di locazione, di natura obbligatoria, spiega i suoi effetti tra i contraenti indipendentemente dall’esistenza o permanenza nel locatore della proprietà della cosa locata. Nel rapporto tra il locatore ed il conduttore, pertanto, il contratto stipulato dal detentore di fatto è valido e vincolante, salva l’ipotesi estrema in cui la detenzione sia stata acquistata illecitamente.
La Suprema Corte di Cassazione, nell’anno 2015, ha anche statuito su di un caso molto interessante: il rapporto contrattuale tra un locatore ed il conduttore ha natura personale, sicché il primo non può opporre al locatore usufruttuario del bene (e neppure ai suoi eredi) la mancata titolarità del diritto di proprietà per sottrarsi alle obbligazioni nascenti dal contratto, invocando, una volta deceduto l’usufruttuario, l’esistenza di un litisconsorzio necessario con il proprietario, ove questi non sia attivato per subentrare nel contratto dopo l’estinzione dell’usufrutto. Pertanto il conduttore convenuto in giudizio per l’adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto o per la restituzione della cosa oggetto della locazione non può, valendosi di un’eccezione de iure tertii, contestare la legittimazione del suo diretto contraente, allegando il trasferimento ad altri della proprietà della cosa.
scritto da
Elena Nonini
Rubrica a cura del
Laboratorio del Diritto
www.laboratoriodeldiritto.it – info@laboratoriodeldiritto.it
roberto.omenetto@laboratoriodeldiritto.it
da IL PAîS gente della nostra terra n.09/22 edizione cartacea settembre/ottobre 2022
