Quale la situazione del mercato immobiliare regionale e quali le prospettive. A tu per tu con Leonardo Piccoli

Abbiamo intervistato il Presidente Regionale della Fiaip Leonardo Piccoli al quale abbiamo chiesto “quale la situazione del mercato immobiliare regionale e quali le prospettive”.

Nel dettaglio, l’ufficio studi della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali)  ha evidenziato che il mercato immobiliare regionale residenziale continua a essere caratterizzato da una parte dalla persistente ripresa dei volumi di scambio e dall’altra dal prolungarsi della debolezza dei prezzi.

Le compravendite

L’andamento delle compravendite, mette in luce una prima fase di crescita del mercato immobiliare, che porta l’indice al suo massimo livello nel 2006. Il periodo che segue registra, in corrispondenza della crisi economica, una contrazione fino al 2013, anno nel quale le transazioni raggiungono il minimo storico (9.327).

(Andamento delle compravendite in Friuli Venezia Giulia 2010-2018)

Il 2012 ha rappresentato il momento di flessione più marcata (-26% rispetto all’ anno precedente). La terza fase temporale, a partire dal 2014, mostra una graduale ripresa del mercato immobiliare, trainata dal settore abitativo, con un aumento di transazioni pari al 47% nel 2018 rispetto ai valori minimi del 2013, ma ancora con un gap del 20% rispetto ai valori massimi del 2006.

Andamento delle compravendite in Friuli Venezia Giulia 2010 – 2018

I prezzi

Se il mercato immobiliare residenziale del Friuli Venezia Giulia sembra dunque essere entrato in una fase di persistente ripresa dei volumi compravenduti, non si ferma la debolezza sul fronte dei prezzi. Secondo le stime preliminari, nel primo trimestre 2019 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, diminuisce dello 0,5% rispetto al trimestre precedente.

La flessione dell’IPAB rispetto ai primi tre mesi del 2018 è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano una variazione negativa dell’1,3% mentre quelli delle abitazioni nuove aumentano su base tendenziale dell’1,7%, mostrando un’accelerazione rispetto al +0,6% del quarto trimestre del 2018. Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’IPAB, nel primo trimestre 2019 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti in Italia del 17,2%, a causa esclusivamente delle abitazioni esistenti, i cui prezzi sono diminuiti del 23,7% mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento, seppur debole (+0,8%).

Gli andamenti delle compravendite del primo trimestre di quest’anno hanno fatto registrare una crescita media nazionale dell’8,8% ma risulta più marcata la crescita al nord-est con un + 11,8% (dati: Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale).

Ma, al di là dell’andamento ciclico e congiunturale della domanda, la vischiosità dei prezzi sembra dovuta anche a fattori più strutturali. Invecchiamento della popolazione, ripresa economica ed occupazionale debole, difficoltà ad attrarre investimenti esteri e deterioramento del patrimonio immobiliare.

La nostra regione si posiziona al secondo posto in Italia per indice di  invecchiamento della popolazione (al primo posto la Liguria) e questo sarà un elemento fondamentale per l’analisi e la fotografia dei prossimi anni che unitamente al basso tasso di natalità ed all’attuale stock immobiliare disponibile di circa 80.000 unità residenziali su un totale di 730.000, saranno gli elementi che incideranno  sul mercato complessivo.

Mercato immobiliare regionale, com’è lo stato di salute nel 2019?

 I primi tre mesi del 2019 confermano il buono stato di salute del mercato immobiliare, con una crescita dei volumi rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente.

Quali sono le località più richieste?

Senza ombra di dubbio Lignano Sabbiadoro con oltre le 604 compravendita del 2018 si posiziona sul podio assieme a Grado con oltre le 350 compravendite e Trieste, una Città che ha un’idea molto precisa per quanto attiene al prossimo futuro.

Soffre la nostra montagna tradizionale e tutte quelle località carenti di servizi e mi riferisco ad un trasporto pubblico, scuole, sicurezza.

Saranno poi importanti le politiche di sviluppo industriale/occupazionale che parallelamente spingeranno pure il settore residenziale.

Quali altri indicatori immobiliari sono importanti nel 2019?  “I tempi di vendita, che continuano a diminuire, segnale questo che il mercato immobiliare è vivace. Gli ultimi indici mostrano che nei capoluoghi di provincia (chiamiamola ancora così) le tempistiche di vendita medie sono di 150 giorni, tempi di vendita quindi molto simili ai livelli del 2009, quando la crisi immobiliare era agli inizi. Tempistiche di vendita brevi indicano un mercato in ripresa, più lunghe che il mercato sconta ancora delle difficoltà”.

Qual è il trend sul versante locazioni?

Per quanto riguarda le locazioni residenziali, ormai già dal secondo semestre del 2015, si segnalano canoni in aumento a causa di una domanda sostenuta e un’offerta che si sta riducendo (soprattutto per la qualità della stessa) in quelle città dove stanno prendendo piede gli affitti turistici (Trieste). Tra le motivazioni della ricerca della casa in affitto ci sono: l’impossibilità di accedere all’acquisto ed in particolare al mutuo e la grande mobilità occupazionale che si scontra con il mercato della casa che per natura è immobile e non delocalizzabile.

Gli italiani continuano ad acquistare casa? “I nostri agenti confermano il costante interesse per l’acquisto della casa. Per fine anno ci aspettiamo un aumento dei prezzi per alcune tipologie e particolari zone in cui la domanda di acquisto è costante e compravendite con volumi non lontani da quelli registrati nel 2018”.

da IL PAîS gente della nostra terra – edizione cartacea – Agosto 2019